Другое соглашение еще не заключено. Это довольно сложная договоренность: в январе мы начали делить доли детей, прошли процедуру утверждения опеки. Теперь все условия вроде бы выполнены, но я не могу договориться с банком о встрече в нужный день. Раньше было легко записаться на прием за две недели вперед, а сейчас — всего за два-три дня.
Как выглядит рынок недвижимости в марте 2022 года
И это, возможно, еще не все. Некоторые банки вообще прекратили выдачу ипотечных кредитов, другие сократили сроки рассмотрения уже одобренных заявок. Мы спросили брокеров, какие сделки они заключали в конце февраля и начале марта и каковы были настроения среди покупателей и продавцов.
Главные новости — в нашем Телеграме
Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации
«Клиенты не отказываются от сделок и ждут»
Что происходит со сделками. В конце февраля и начале марта у меня было несколько предложений по недвижимости. Но есть и сделки, которые затянулись: например, покупка квартиры в цепочке — это происходит, когда несколько человек покупают и продают одновременно.
Мы собрали всю цепочку и сделали первый взнос. Последние покупатели в цепочке должны были приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита от «Уралсиба». Предварительное одобрение банка и оценка стоимости квартиры были готовы, так что сделку нужно было только осуществить. Однако 25 февраля банк приостановил выдачу кредитов и заявил, что изменит процентные ставки. И когда центральный банк поднял ключевую процентную ставку до 20%, мы знали, что ставки по ипотечным кредитам резко подскочат. Но никто из этой цепочки не вышел из сделки, они просто решили подождать.
Вторая сделка, продажа квартиры в Москве, приостановлена. Мои клиенты, граждане Норвегии, планировали использовать полученные средства для получения ипотечного кредита в Норвегии и покупки чего-либо там. Покупатель получил ипотечный кредит в Сбербанке с первоначальным взносом более 50% от стоимости квартиры. Несмотря на то, что Сбербанк повысил процентные ставки, покупатель все еще хочет выйти из сделки. Трудности с нашей стороны: продавцы не могут прилететь из Норвегии и не понимают, как теперь перевести туда деньги.
Другой клиент хотел купить квартиру и получил ипотечный кредит в ВТБ по процентной ставке 8,6%. Крайний срок утверждения — конец марта. Однако банк отметил, что период утверждения данной процентной ставки действует только до 9 марта.
Некоторые клиенты забронировали квартиры в новостройках, другие сняли свои брони. Это особенно актуально для домов с датой завершения строительства в конце 2023 или начале 2024 г. Такие сроки сегодня вызывают беспокойство. Но все государственные программы субсидирования покупки новых зданий работают, поэтому бизнес все еще ведется.
Как ведут себя клиенты? Несколько продавцов попросили снять свои квартиры с продажи: Они хотят подождать и посмотреть, как будут развиваться события. У таких продавцов нет четкой стратегии того, что они хотят сделать с деньгами, поэтому нет причин для заключения сделки.
За последнюю неделю я получил звонки от нескольких клиентов, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке прямо сейчас. Однако предложений не так много, и выбор невелик. Банки также взяли паузу.
Рекомендация. Если вы хотите новостройку, мой совет — покупайте дом, который уже сдан в эксплуатацию или будет сдан в ближайшее время. Лучше смотреть на дома, которые уже построены, к ним подведены коммуникации и приближается дата закрытия сделки. Но их не так много на рынке.
Если вы продаете квартиру и точно знаете, куда вложите вырученные средства, также имеет смысл провести сделку.
Если это альтернативная сделка, т.е. если вы одновременно покупаете и продаете, вы также не можете прервать сделку. Самое главное, чтобы обе сделки были совершены в один день, чтобы не получилось так, что одна была совершена, а другая не осуществилась.
Рынок изменится, но люди будут продолжать наследовать квартиры, расширяться и решать другие жилищные проблемы, а это значит, что квартиры будут продаваться. Только покупать по ипотеке будет сложнее из-за высоких процентных ставок.
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, спрос на ипотечные кредиты стагнирует после повышения процентных ставок в июле и августе, когда россияне охотно брали кредиты под низкие проценты.
«Неопределенность в экономике страны в связи с последними геополитическими событиями, мобилизация (отток кредитоспособных клиентов) и миграция части россиян за границу оказывают свое влияние. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на рынке второго жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако главной особенностью внутреннего рынка жилья, по его словам, является стагнирующий спрос. В то же время застройщики стараются как можно быстрее завершить предыдущие проекты, а новые проекты еще не начались.
«Все ожидания застройщиков основаны на том, что спрос в будущем продолжит падать, поэтому желательно побыстрее продать уже построенные квадратные метры. Именно поэтому существует обилие специальных предложений с большими скидками. На национальном уровне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где покупательская активность по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Эта тенденция наблюдалась еще до мобилизации, поскольку цены на жилье достигли предела, практически неприемлемого для покупателей. Сейчас большинство из них покупают более дешевые участки со значительной скидкой. Различные программы, субсидируемые застройщиками, поддерживают низкий уровень, но не дают возможности повысить покупательскую активность», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень вялый, и требуется много времени, чтобы приспособиться к определенной ситуации.
«После введения GPA рынок начал адаптироваться к текущим данным только в сентябре. Затем была объявлена частичная мобилизация, и рынку еще предстоит привыкнуть к новым условиям», — добавил эксперт.
Без дисконта не продашь
Но что произойдет с ценами?
«На наш взгляд, цены в ближайшее время не снизятся, производители сейчас не готовы к этому. С другой стороны, мы также не увидим заметного роста, поскольку стоимость жилья достигла очень высоких цен. Поэтому мы ожидаем, что пока цены будут расти медленно», — сказал Дмитрий Таганов.
Однако эксперты IRN.ru отмечают, что цены уже падают, например, на вторичном рынке. И не только в первый месяц.
«Индекс цен на жилую недвижимость в Москве снижается с мая 2022 года, после резкого роста в марте-апреле на фоне спецоперации на Украине и резкого ослабления рубля. С мая по сентябрь средняя цена старого московского счетчика упала на 5,2%», — комментирует Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
По его словам, в сентябре темпы снижения цен немного замедлились: если в августе индекс стоимости жилья потерял 1,1%, то в сентябре — только 0,7%. И как бы парадоксально это ни звучало, причиной тому является увеличение предложения на рынке жилья до рекордного уровня (на 35-45% в августе-сентябре).
«В поисках покупателя в период обострения конкуренции продавцы обычно снижают цены. Но владельцы квартир в Москве, надеясь на оживление рынка в связи со снижением ключевой процентной ставки, продолжали выставлять квартиры на продажу по завышенным ценам. В результате средняя цена предложения в сентябре существенно не снизилась. Но предложение значительно превышает спрос, поэтому продавцам в конечном итоге придется опередить покупателей и снизить цены. Уже заключаются реальные сделки с большими скидками», — говорит Репченко.
Что касается частичной мобилизации, то, по мнению аналитика, она повысила уровень неопределенности на рынке, поэтому в ближайшее время не ожидается значительных изменений в ценах предложения.
«Но через несколько недель владельцы квартир обнаружат, что квартиры не продаются по заявленной стоимости и что появилось больше конкурентов. Так что где-то в ноябре падение цен на квартиры может снова ускориться», — резюмирует эксперт.
Стоит ли покупать квартиру
Виктор Зубик считает, что сейчас стоит покупать квартиру в новостройке по программе государственных субсидий на 2020-2022 годы.
«Вы можете взять ипотечный кредит на покупку квартиры по максимальной процентной ставке 9% (по состоянию на 16 июня 2022 года). На мой взгляд, это отличное решение, особенно если жилье подбирается под вас. В долгосрочной перспективе это будет хорошей и выгодной инвестицией для семьи, — говорит эксперт, — я бы не стал покупать старые акции (вторичный рынок). Ипотека на существующие дома в настоящее время составляет около 11% годовых (по состоянию на 16 июня 2022 года), является дорогой и невыгодной. Большие переплаты и высокие ежемесячные платежи».
«Покупать квартиру стоит в любое время, когда в этом есть необходимость. Но в 2022 году шансы купить хорошую недвижимость с приличной скидкой возрастают, — говорит Николай Вавилов, — остается только ожидать дальнейшего снижения базовой ставки.
Артур Ахметов считает, что рынок не должен задерживаться.
«Если отложить покупку до возможного снижения стоимости предложения, то, скорее всего, вариантов для покупки не останется: одни варианты уже проданы, а другие продавцы уберут с рынка, — говорит эксперт, — Что касается новостроек: их цена уже значительно выросла и заметно снижаться не будет». Скорее всего, застройщики будут замораживать новые проекты, что приведет к дефициту предложения через некоторое время, а высокий уровень готовности новых квартир к продаже повысит средние запрашиваемые цены. Я думаю, что имеет смысл рассмотреть возможность покупки на данном этапе, а не откладывать решение на несколько месяцев.
Стоит ли брать ипотеку
В этом году не стоит ожидать еще одного значительного снижения ставок по ипотеке для вторых домов, говорит Артур Ахметов:
«Я думаю, что ставки по ипотечным кредитам останутся двузначными. Для новостроек: текущее предложение семейных ипотечных кредитов не изменится. Более вероятно, что ставка по программе субсидированной государственной поддержки будет снижена до 7% в 2020-2022 годах и будет действовать до конца года.»
«Такое решение стоит принимать, если у вас достаточно средств на первоначальный взнос и обслуживание кредита», — говорит Владимир Кузнецов, заместитель руководителя Федерального центра медиации.
