Я расскажу вам, каково это — продавать так называемые маленькие студии (а на самом деле «псевдостудии»), которые распространены в Москве, Санкт-Петербурге и других городах.
Эйфория пройдет быстро: почему нельзя покупать студии в переделанных коммуналках
Кажется, что дом небольшой, но они владеют им и за небольшие деньги. Однако взамен вам придется мириться с рядом неудобств.
Фото, видео.
Читайте наши новости.
Ежегодно в Санкт-Петербурге распределяются тысячи квартир, находящихся в долевой собственности. Однако, если верить официальным данным, по какой-то необъяснимой причине количество людей, живущих в этих стенах, не только не уменьшается, но и увеличивается. Однако, как оказалось, никакой мистики здесь нет.
На квадратные метры в бывшем коммунальном жилье теперь сдаются не комнаты, а комфортабельные студии с отдельным входом и даже собственной ванной комнатой. Жилье небольшое, но оно свое и стоит небольших денег. Однако взамен вам придется мириться с рядом неудобств. Сергей Лесков рассказывает о бизнесе совместных квартир.
Отличный ремонт, никакого мусора в коридоре и неприятных запахов. Вы бы не поверили, если бы это была бывшая коммунальная квартира. И все больше и больше таких квартир появляется на рынке.
При средней площади 12-15 квадратных метров такая студия далека от квартиры, но в ней есть все необходимое. Кровать, небольшая кухня, но главное отличие от обычной коммунальной квартиры — отдельная ванная комната.
Центр города, прекрасный вид из окна, метро всего в нескольких минутах ходьбы, и цена кажется разумной для такого предложения. От полутора до трех с половиной миллионов. Екатерина Абаева купила свою маленькую квартиру не глядя. Но эйфория быстро прошла. Проблемы начались сразу после приветствия.
«Я покажу вам на карте. Это был мусоропровод, он был зашит и выложен плиткой. Мусоропровод работал, хотя нам сказали, что это не так. Они бросали бутылки, и мы это слышали», — говорит девушка.
Несколько лет назад в Санкт-Петербурге начали возрождать старые коммунальные квартиры. Система проста, но прибыльна. Некоторые компании покупают всю квартиру, делают косметический ремонт и прокладывают водопроводные и канализационные трубы в каждой комнате. А затем продавать их как отдельное жилье. Прибыль составляет от 30 до 50 процентов от вложенных средств. Однако по закону зарегистрировать такое коммунальное преобразование не представляется возможным.
«Вы должны выяснить и установить, какие изменения были сделаны. Независимо от того, одобрены они или нет. Потому что ответственность лежит на владельце, независимо от того, кто их сделал», — говорит адвокат Юрий Смирнов.
Почти каждый второй покупатель рассказал нам о своих впечатлениях от улучшенных комнат-студий. Люди, по их словам, были откровенно обмануты. Фактически, у них нет собственной квартиры, а только доля в общей квартире.
«Представители компании заверили нас, что через несколько месяцев мы получим разрешение на строительство, и тогда мы сможем разделить наши лицевые счета. Все это прекратилось, и поэтому мы платили и продолжаем платить нормальную цену», — говорит Ольга Столбова.
В данном случае представители компании объяснили задержку сроков эпидемией каронавируса. Хотя они и не отрицают этого, им всегда трудно получить необходимые документы.
«Если перестараться, на получение разрешений может уйти от трех месяцев до года и даже больше», — говорит Александр Осокин, генеральный директор компании по строительству, планированию и операциям с недвижимостью.
С другой компанией, на которую постоянно жалуются покупатели, связаться не удалось. Я должен был представиться клиентом и посетить дом. Казалось бы, все в порядке, за исключением документов, подтверждающих реконструкцию. Они говорят, что им действительно придется подождать.
Комнату – в студию! Эксперты рассказали, что ждет владельцев самодельных мини-квартир в питерских коммуналках
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга с каждым годом появляется все больше предложений о продаже студий, созданных из бывших коммунальных квартир, что вполне объяснимо. Кто из петербуржцев, особенно переезжающих в северную столицу, не хотел бы жить в центре города? В центре города можно прогуляться ночью по Невскому проспекту, Литейному проспекту, Фонтанке и Мойке и полюбоваться великолепием исторических зданий. Но цена на полноценную квартиру в исторической части города «мирская»: квартиры с одной спальней начинаются от 8 миллионов. Бывшую комнату в общей квартире, которая благодаря умелым рукам строителей превратилась в небольшую отдельную квартиру, можно купить от четырех миллионов. Вот она, долгожданная мечта за доступные деньги! По мнению аналитиков профессионального портала «Недвижимость и строительство Петербурга», спрос на такую недвижимость будет расти. Но со всем этим очень сложно.
Все недостатки такого размещения уже были описаны в общих чертах. Наиболее важным из них является то, что переоборудование, которое включает в себя признаки полноценной квартиры — ванную комнату (часто с душем для экономии места) и туалет — не является и не может быть узаконено в большинстве случаев. Согласно действующим нормам СанПиН, влажные помещения (туалеты и ванны) можно устанавливать только над нежилыми помещениями. Это означает, что для перепланировки подходит либо первый, либо второй этаж, если, например, на первом этаже расположен магазин. Таких объектов на продажу не так много.
Если перепланировка не согласована, вы юридически остаетесь владельцем комнаты в коммунальной квартире. Есть и другой риск: если жилищная инспекция получит жалобу, она может обязать хозяина вернуть квартиру в первоначальное состояние. Тем не менее, студии в общих квартирах по-прежнему пользуются спросом на рынке недвижимости. Их покупают не только для проживания, но и для сдачи в аренду. В туристический сезон такие квартиры могут приносить доход от 80 000 рублей в месяц и более, по словам агентов по недвижимости.
По мере увеличения количества самостроя студий следует ожидать проблем с внутренней коммуникацией. Системы водоснабжения и канализации в домах, построенных в конце XIX века, по понятным причинам не справляются с возрастающей нагрузкой. Когда бывшая коммунальная квартира полностью «распиливается» на студии, вместо одной ванной комнаты появляется три, пять или семь. В зависимости от количества комнат.
Можно ли модернизировать коммуникацию так, чтобы она отвечала меняющимся реалиям и чтобы студии, которые растут в старом жилом фонде, могли нормально функционировать? Задача выполнимая, но не такая простая, как кажется на первый взгляд, объясняет эксперт по ремонту и эксплуатации зданий Дмитрий Ланевский.
«Модернизация должна быть глубокой, потому что связь была введена в советское время, и с тех пор стандарты не изменились. Такая глубокая и сложная модернизация, естественно, требует больших финансовых затрат. И самое главное, людей придется переселять во время работ, потому что быстро это не произойдет. Канализационная и водопроводная сети должны быть отключены вместе со всеми стоками и заново проложены. Демонтаж этих систем — это так называемые общестроительные работы: где-то нужно снести стены, где-то демонтировать облицовку. Перед установкой новой системы необходимо разработать проект, учитывающий наличие студий с собственными умывальниками, туалетами и душевыми. Это не быстрый процесс.
«Псевдостудия» — в чём подвох перепланированной студии в «коммуналке»
Студия — это однокомнатная квартира, в которой нет перегородок (за исключением стен в ванной комнате). Большинство студий не разделены на прихожую, спальню и кухню. Причина этого — экономия пространства, поскольку стены, какими бы тонкими они ни были, «съедают» площадь квартиры, а студии, как обычно, маленькие.
Каким он должен быть Для студии как таковой нет определенных параметров. Согласно документам, студия представляет собой двухкомнатную квартиру. В новых зданиях студии строятся по тем же стандартам, что и остальные квартиры. Со всеми уведомлениями. Согласно стандартам, жилая площадь должна быть не менее 14 квадратных метров, а кухня — не менее 5 метров.
Однако в последнее время не все застройщики придерживаются этих требований, поэтому на рынке недвижимости предлагаются студии площадью 13 или даже 11 квадратных метров.
Мы не будем сейчас анализировать, как уместить все необходимые для жизни комнаты на 11 квадратных метрах. Если застройщику каким-то образом удастся получить все необходимые документы, то даже такие маленькие комнаты будут считаться обычными студиями.
Чего не должно быть Следует поинтересоваться, предлагают ли вам «студию» в коммунальной квартире или в бывшей трех- или четырехкомнатной квартире. Бывшая квартира, в которой были только одна ванная комната и один туалет, переоборудована таким образом, что каждая комната подключена к технической службе. В каждом номере есть небольшой туалет и мини-кухня.
Таким образом, каждое помещение получает свою автономию и гордо именуется «студией». Однако в действительности такое помещение вряд ли можно назвать студией.
Главная проблема, таким образом, заключается в том, что коммуникационная система средней квартиры не рассчитана на бездумное «копирование». Четыре туалета, четыре душа, четыре умывальника вместо одного туалета и одной раковины на кухне…. Множество электроприборов в одной сети… Скорее всего, в некоторых помещениях отсутствует вентиляция. И множество других технических «ошибок», о которых амбициозные «студийные» дизайнеры не задумываются.
Часто переоборудование не узаконено В большинстве случаев такое переоборудование действительно не узаконено. Проблема в том, что теперь сырость присутствует в каждой жилой комнате, которые, согласно закону, не могут находиться над жилыми комнатами на нижнем этаже.
Только на первых этажах такое переоборудование может быть узаконено. И не в каждом случае. В любом случае, это очень трудоемко и дорого.
Вы должны знать, что Жилищный кодекс предусматривает штрафы за незаконное переустройство. Владелец может быть оштрафован и обязан восстановить первоначальное состояние.
На бумаге это доля в квартире. Студия в новостройке застройщика — это отдельный объект недвижимости. Однако «студия», переделанная из комнаты в общей квартире или квартире с несколькими комнатами, согласно документам, является долей в квартире.
Другими словами, для того чтобы впоследствии продать такую студию, необходимо получить отказ от права преимущественной покупки от всех собственников, имеющих долю в квартире.
